成功の秘訣
再スタートのために成功されるための秘訣、残債権の対処法、していけないことなどを紹介します。
成功されるための秘訣
任意売却はあくまでも住宅ローン問題を解決するための手段です。
再スタートさせるための秘訣を挙げておきます。
1.相談相手をえらぶ。
自分で金融機関との交渉はまず無理でしょう。住宅ローンを払えない状態の人は、金融機関とは対立関係にあります。不動産業者を含めて専門家に任せて速やかに解決することです。
弁護士先生は法律の上の手続きはしてくれますが不動産の専門家ではありません。結局、先生と提携している不動産会社が担当することになります。また、相談にも、法律整理でもそれなりの費用が必要であることを忘れないでください。
あくまでも、依頼者はあなた自身です。電話だけの対応でいいのか？すぐに対処してくれるのか？ どっちにしても、販売は地元不動産業者は関わることが、多いです。
2.家族とよく話し合う。
家族に心配かけまいとして一人で苦しんでいる方が多くみられます。まず勇気を出して家族にすべてを話しましょう。今まで抱いていた見えない重石がなくなるのを実感できるはずです。同居のご家族にも状況を包み隠さず打ち明け、今後どうしでいきたいのか十分話し合ってください。
ご家族が販売活動に非協力的では、思うように売却できないこともあります。
3.保証人と話し合う
共有名義人や連帯保証人、連帯債務者がいる場合はその人たちの理解と協力が不可欠です。任意売却をすることに対して必ず同意を得てください。
共有名義人が同意しない場合は任意売却はできません。連帯保証、連帯債務に関しては、本人の了解がとれなくても売却できますが、債権者（金融機関）は必ず返済を迫って連絡します。その人たちも資産を失ったり自己破産ということなってしまいます。連帯保証、連帯債務というのは、それほど重い責任があるのです。
競売で売却しても、その人たちには同じ結果になります。
4.自己破産との順番をきめる。
住宅ローン以外にも、消費者金融や信販会社、ヤミ金などから多額に借金を抱えて、自己破産を考えている方もいます。先に自己破産すると、選択肢が限られます。自己破産はいつでもできますから、急ぐ必要はありません。財産が何もなければ破産手続きの開始決定と同時に終結（同時廃止）となり、簡単な手続きで終わります。ローンが残った不動産を所有したままで先に自己破産すると、破産管財人が選任され財産を調査してから処分していくことになるため、時間もお金もかかります。
取立てや催促がきつくて、という方には任意売却と並行して弁護士さんを紹介します。特に住宅ローン以外の債務があり、取立てが厳しい場合は、先に弁護士に相談して「弁護士が自己破産の手続きしますよ」と受任通知を送ってもらうと、催促が止まります。
これはお客様にとって精神的に大きな効果があるので、そうする場合もよくあります。
先に自己破産しても、管財人が認めた場合には任意売却できます。
5.気持ちを切り替える。
本当に大切なのは、あなたとご家族が新生活をうまくスタートさせることです。「自宅を手放さなければならない」という状況はたいへん辛いです。しかし、現実から目をそらしていれば、より過酷な事態が待っているだけです。
住宅ローンが返せなくて、競売になっても、人生終わりではありません。住むところくらいなんとでもなります。担保のマイホームを処分してしまえば、借金が残ってもそれ以上何もとらえるものはありません。まして自己破産なら、５～７年後また買えます。
残債権の対処法（残った借金）
残債がどうなるのかが、一番気になるところです。不動産を所有していた間は物件に抵当権という担保がついていたので、支払いが滞れば債権者は差し押さえて競売にできました。
しかし、不動産を売却してしまえば、あとは無担保の借金が残るだけです。当初住宅ローンを借りた金融機関は、６ｹ月程度返済が滞った時点で保証会社に代位弁済を求め、債権は保証会社に移ってます。
不動産売却後の残債については、保証会社から委託を受けた債権回収会社が取り立てをします。債権回収会社は、まとめてたくさんの不良債権を請け負っていていますので、全体としてある程度回収できれば、自社の事業はなりたつようになっています。
1.返済可能な金額を返済していく。
任意売却したということは、自宅まで売却して返済に充てたわけなので、小額でも返そういう姿勢あれば、債権回収会社もある程度納得してくれます。
現在の生活状況について、いくらの収入があっていくらの支出あるのか聞かれます。それに基づいて余剰資金がいくらあるのかを、見て「あなたは厳しいようですから月１万円にしましょう」とか「あなたは３万円にしましょう」というように話し合いで決めて毎月振り込む形にします。返す気持ちがあるなら「余裕ができたら返済してくださいね」というところで収まります。
2.法的整理
自己破産、あるいは個人民事再生です。家まで失ったので、この際、自己破産してすっきりしたいという人が増えてきています。
個人民事再生は、債務額を３年以内に返済可能な額に圧縮して計画的に返済する。というものですが、さまざまな条件があります。まず、収入がないと認められませんし、収入が多いと債権圧縮があまりできないので、結局たくさん返済することになります。
立場や職業上、自己破産できない方や自己破産に抵抗がある方はしかたないですが、法的整理するなら、自己破産のほうが効果は大きいといえます。
3.私的整理
債権者と交渉して残債を減縮、圧縮してもらい、払える額を払っていく。という対処方法です。法的整理の個人再生の場合は、残債は５分の１程度になりますが、場合によってはもっと大幅に圧縮できる場合もあります。ただ、これはそれぞれの方の現状、年収、年金暮らしや母子家庭、病気など、事情や債権回収会社によって対応はまちまちなので、これくらいに圧縮できますとは言えません。
私のお客さまについていえば、半分くらいの方が、月々１万円か２万円と小額ずつ返済していますが、最初１万円ずつと約束しても、苦しくなってきたから、と交渉して減額してもらった方もいます。また、債権回収会社としては、毎月何万円ずつ返してもらっても、完済の見通しは立ちません。しばらく真面目に返済していると、「今、一括で何十万円か支払ってもらえば、これで終わりにしましょう」とか「今ある分だけ支払ってくれたら債務は全額免除にしますよ」と債権回収会社から提案されたことがあるそうです。
何百万円、ことによっては１０００万円超の債務が数十万円でおしまい。嘘のような話ですが、現実こういうことも多少あります。
また、生活保護者や年金受給者に関しては、残債の債務が免除になったこともありました。
生活保護者の受給額から借金の返済に充ててはいけない。と国からいわれるので、それでは返済は無理だろうと認められたようです。
このように、残債処理はいろいろありますが、自宅のほかに財産がなければ、財産を差し押さえて取られるということもありません。
無担保の借金は怖くないのです。もう取られるものはないと思えば、残債がいくらあろうと精神的にはラクだと思います。
これは、していけないこと。 → 準備しておくこと。
いろいろ悩んでいると思います。実際に行動を起こすには、勇気が要るものです。そんな間にも時間は過ぎていきます。返済期日も迫ってきます。
住宅ローン返済が苦しくなって滞納ぎりぎり、あるいは滞納し始めてしまったから、してはいけないことをまとめました。
1.消費者ローンから借りてはいけない。
家計がマイナスになったとき「今だけしのげればなんとかなる」と思うのが人情です。
その「今だけ」のために高金利のローンに手を出してしまいます。冷静に考えれば、住宅ローンより高い金利で他から借りて住宅ローンを返済するなど意味がないとわかるはずです。なぜ、住宅ローン返済が苦しいのか原因をよく考えてください。
住宅ローン返済をするために別の借金をしても、問題を先送りするだけです。返済は困難になり、悪循環になるだけです。
また、同じ銀行口座に自動融資機能がついている場合、残高不足でも勝手にカードローンで限度額まで融資され、本人が自覚がないまま勝手に借金が増えている場合があります。
2.市町村の税金は滞納しない。
固定資産税や健康保険税は、毎年一括あるいは分割で支払います。税金関係はあまり督促が厳しくありませんから、つい後回しにしてしまいます。そうなるとあっという間に自冶体への滞納が何十万円になってしまします。そして、何の前触れもなく、自宅に差し押さえを付けてきます。また、金融機関の預金も差押えて、勝手に引き出します。
税金を滞納して一括で支払うことができなくても、分納の相談にいけば応じてくれます。マメに連絡をとって少しずつでも納付していけば、急に差し押さえされることはありません。できれば税金関係は支払うこと、どうしても滞納になってしまっても放置しないことです。一方マンションの場合、管理費・積立金は滞納しても５年分は配分でとれますから無理に払わなくても問題がないことが多いため、買い手に迷惑もかかりません。
資金が足りない場合、支払期日の順番に払うのでなく、どれを支払いか優先順位を考えるべきでしょう。
3.銀行口座の管理。
資金が不足した場合、支払いに優先順位をつけざるをことをしないといけません。
住宅ローンの支払いがなければ、生活費は充分とれている人でも、給料振込も住宅ローン返済もその他の支払いも、全部１つの口座にしていると住宅ローンが落ちて、他の支払いができないということが起こってしまいます。クレジットカードや水道光熱費などが全部滞納になってしまって、生活基盤が壊れてしまいます。
給料振込口座と支払い口座を別に分けましょう。支払いの中でも住宅ローンの口座を分けてきちんと管理しましょう。
もし今後、競売や任意売却かということになった場合でも、せめて引っ越しができるくらいの現金はキープしておきたいものです。
もうだめだと思ったら、滞納している間にできるだけ現金を貯めるようにしましょう。１回分の住宅ローンには満たなくても、月々いくらかの余剰金はでるはずです。当座の現金があれば、前向きに新生活を始めることができると思います。